Le dotazioni che fanno la differenza nelle recensioni di un affitto breve
Cosa guardano davvero gli ospiti di Booking e Airbnb quando danno il voto, e le dotazioni che costano poco ma alzano le recensioni del tuo appartamento.
Chi gestisce un affitto breve lo impara presto: le recensioni decidono quasi tutto. Il prezzo che puoi chiedere, la posizione nei risultati di ricerca di Booking e Airbnb, la fiducia del prossimo ospite. E il voto non dipende solo dalla bellezza della casa: dipende da piccole cose che funzionano, o che mancano.
In questo articolo mettiamo in fila le dotazioni che, negli appartamenti che gestiamo a Milano, fanno davvero la differenza. Alcune costano pochi euro, altre sono semplicemente istruzioni scritte bene.
Cosa guardano gli ospiti quando danno il voto
Prima di parlare di oggetti, conviene sapere su cosa vieni giudicato. Le due piattaforme principali chiedono agli ospiti voti separati per singoli aspetti:
- Booking.com: personale, servizi, pulizia, comfort, rapporto qualità-prezzo, posizione e Wi-Fi.
- Airbnb: pulizia, precisione dell'annuncio, check-in, comunicazione, posizione e qualità-prezzo.
Su posizione e Wi-Fi puoi fare poco o molto poco. Su tutto il resto, le dotazioni e le istruzioni giuste spostano il voto.
Le domande degli ospiti sono una lista della spesa
C'è un modo semplice per capire cosa manca in un appartamento: contare le domande che arrivano in chat. Nei nostri appartamenti le più frequenti sono sempre le stesse:
- qual è la password del Wi-Fi;
- come si accende il riscaldamento o il condizionatore;
- dove si butta la spazzatura e quando;
- a che ora è il check-out e dove lasciare le chiavi;
- se si possono lasciare i bagagli prima o dopo.
Ogni domanda che si ripete è una dotazione o un'istruzione che manca. La password del Wi-Fi scritta su un cartoncino vicino al router, una foto del termostato con le frecce giuste, un cartello sulla raccolta differenziata: piccole cose che tolgono una domanda, un'attesa e spesso mezzo punto di recensione.
Le dotazioni che non possono mancare
Queste sono la base. Se ne manca una, prima o poi qualcuno lo scrive nella recensione.
- Wi-Fi veloce e stabile, con nome della rete e password ben visibili.
- Un buon materasso e due cuscini per persona, di consistenza diversa se possibile.
- Tende oscuranti in camera: a Milano d'estate fa luce prestissimo.
- Asciugacapelli funzionante e un set completo di asciugamani per ogni ospite.
- Cucina davvero utilizzabile: pentole, padella antiaderente, coltelli che tagliano, olio, sale, zucchero.
- Macchina del caffè con qualche capsula di benvenuto.
- Ferro da stiro o vaporizzatore e uno stendino.
- Prese e caricatori USB vicino al letto: è la richiesta silenziosa di quasi tutti.
Quelle che costano poco e alzano il voto
Qui si gioca la differenza tra un "8" e un "9,5". Sono dettagli che l'ospite non si aspetta e che ricorda:
- una bottiglia d'acqua in frigo per chi arriva dopo un viaggio;
- ganci o un appendiabiti all'ingresso per giacche e borse;
- un tavolo e una sedia comodi per chi deve lavorare qualche ora;
- una guida della casa con le foto, non solo testo: come si apre il portone, dove sono i contatori, come funziona la lavatrice;
- un ombrello in prestito: a Milano piove quando meno te lo aspetti;
- qualche consiglio vero sul quartiere, con i posti dove mangiamo noi, non un elenco preso da internet.
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Quelle che evitano le recensioni negative
Ci sono dotazioni che non fanno alzare il voto, ma la loro assenza lo fa crollare:
- istruzioni d'ingresso chiare, con la foto del portone giusto: in molti palazzi milanesi ci sono più ingressi e l'ospite stanco sbaglia facilmente;
- riscaldamento e aria condizionata funzionanti, con istruzioni semplici;
- coperte in più nell'armadio, d'inverno;
- i dispositivi di sicurezza obbligatori: rilevatore di gas, rilevatore di monossido di carbonio ed estintore, richiesti per ottenere il CIN. Oltre a essere obbligatori, rassicurano chi arriva.
Il check-in è una dotazione
Lo diciamo spesso ai proprietari: il check-in fa parte dell'appartamento. Un ospite che arriva alle 23 e non riesce a entrare non ricorderà il bel divano. Per questo negli appartamenti che seguiamo il check-in si fa online prima dell'arrivo, le istruzioni d'ingresso partono da sole il giorno dell'arrivo e c'è sempre qualcuno che risponde, a qualsiasi ora e nella lingua dell'ospite.
Come capire cosa manca nel tuo appartamento
Tre esercizi semplici, da fare una volta ogni qualche mese:
- leggi le recensioni dei tuoi concorrenti in zona, soprattutto quelle da 6 e 7: ti dicono cosa gli ospiti non perdonano;
- conta le domande in chat dell'ultimo mese e chiediti quale dotazione o istruzione le avrebbe evitate;
- dormi una notte nel tuo appartamento, o chiedi a qualcuno di farlo: è il controllo qualità più onesto che esista.
Domande frequenti
Quali dotazioni contano di più per le recensioni di un affitto breve?
Wi-Fi veloce, un buon letto, pulizia impeccabile e istruzioni chiare per l'ingresso. Sono gli aspetti su cui gli ospiti di Booking e Airbnb danno voti separati e su cui un proprietario può intervenire davvero.
Quanto bisogna spendere per migliorare le recensioni?
Spesso poco. Molte delle dotazioni che alzano il voto costano meno di una notte di soggiorno: acqua di benvenuto, ganci all'ingresso, prese USB vicino al letto, una guida della casa con le foto.
Come capisco cosa manca nel mio appartamento?
Conta le domande che gli ospiti fanno in chat: ogni domanda che si ripete indica una dotazione o un'istruzione che manca. Poi leggi le recensioni più basse dei tuoi concorrenti in zona.